Mặc dù dịch bệnh Covid-19 diễn ra phức tạp khiến cho các giao dịch bất động sản giảm mạnh. Tuy nhiên một nghịch lý ở đây đang xảy ra đó là: Mặc dù thị trường bất động sản (BĐS) ảm đạm nhưng giá chào bán vẫn không hề giảm, thậm chí tăng. Theo các chuyên gia bất động sản thì xu hướng tăng giá này là do quỹ đất ngày càng hạn hẹp, các chi phí cấu thành hạng mục bất động sản căn hộ, nhà ở tăng cao, thời gian thực hiện dự án kéo dài. Sau đây mời các bạn tìm hiểu chi tiết hơn về vấn đề này qua góc nhìn của các chuyên gia bất động sản (BĐS) qua bài viết sau đây của chúng tôi.
Mục lục
Giao dịch BĐS giảm mạnh
Tình hình dịch bệnh tái bùng phát vào giữa tháng cũng như việc áp dụng lệnh giãn cách xã hội trên địa bàn TP.HCM và một số tỉnh giáp ranh khiến lượng sản phẩm chào bán và nhu cầu tìm mua bất động sản giảm mạnh. Nhiều chủ đầu tư phải tạm hoãn kế hoạch bán hàng, truyền thông giới thiệu sản phẩm ra thị trường còn khách hàng và giới đầu tư án binh bất động do không thể thực tế thị trường để giao dịch.
Cụ thể, theo báo cáo thị trường tháng 7/2021, lượng tin đăng rao bán căn hộ trên địa bàn TP.HCM trong tháng vừa qua ghi nhận mức giảm lên đến 44% so với thời điểm tháng 6/2021. Trong đó lượng tin rao bán căn hộ cao cấp và trung cấp đều đồng loạt giảm hơn 40% còn loại hình căn hộ bình dân giảm đến 48%. Đây được xem là mức giảm kỷ lục trong các quý vừa qua.
Nguồn hàng chào bán giảm mạnh kéo theo nhu cầu mua cũng đi xuống khá nhanh. So với thời điểm tháng 6/2021, nhu cầu tìm kiếm căn hộ tại TP.HCM trong tháng 7 giảm hơn 25%. Trong đó nhu cầu tìm mua chung cư cao cấp giảm 14%, loại hình trung cấp giảm 22%, căn hộ bình dân giảm đến 31%.
Giá bán BĐS vẫn tăng trong khi giao dịch ảm đạm
Ở một diễn biến khác, sự ảm đạm trong giao dịch không gây tác động mạnh đến giá bán của phân khúc này khi giá sơ cấp rao bán chung cư TP.HCM vẫn ghi nhận xu hướng tăng cao trong cao điểm dịch bệnh. So với tháng 6/2021, giá bán chung cư TP.HCM tăng thêm 2% và so với cùng kỳ 2020, giá bán phân khúc này tăng 10%.
Nhận định về xu hướng tăng giá bất chấp nhu cầu mua nhà giảm mạnh vì dịch bệnh, các chuyên gia cho rằng, nguồn cung sơ cấp tại TP.HCM ngày càng khan hiếm do sự siết chặt pháp lý của các cơ quan quản lý nhà nước trong thời gian qua và quỹ đất sạch phù hợp ngày càng hạn chế là một trong số nguyên nhân khiến giá nhà đất tại thị trường này luôn duy trì tăng.
Việc giá bán các dự án sơ cấp cao hơn qua các năm phần lớn cũng đến từ việc chi phí phát triển dự án có xu hướng tăng dần theo thời gian. Quỹ đất phát triển nhà ở hạn chế. Chi phí đất tăng cao, lãi vay, thời gian cấp phép dự án kéo dài. Dẫn đến chi phí đầu vào và phát triển dự án của doanh nghiệp càng tăng. Việc thiếu vắng nguồn cung mới cạnh tranh cũng thúc đẩy sự tăng giá cục bộ.
Nhận định của các chuyên gia
Tuy nhiên theo các chuyên gia, xu hướng tăng giá này chỉ phản ánh yếu tố nguồn cung. Chứ nó không phản ánh tình hình cung – cầu thị trường. Trong tháng vừa qua, tỷ lệ quan tâm nhà đất thấp. Bởi ảnh hưởng của đợt bùng phát dịch và giãn cách xã hội gây khó khăn trong việc mua nhà. Vậy nên, từ nay đến cuối năm, năng lực kiểm soát dịch bệnh của Chính phủ nói chung và TP.HCM nói riêng là yếu tố quyết định việc thị trường bất động sản có thể tái khởi động và tăng trưởng trở lại hay không.
Bên cạnh đó, việc Chính phủ đang xem xét triển khai gói hỗ trợ dành cho chủ đầu tư. Nới lỏng các điều kiện cho vay, hỗ trợ lãi suất. Tăng hạn mức tín dụng. Giúp các chủ đầu tư tăng cơ hội tiếp cận nguồn vốn. Mang đến cơ hội để các dự án đã hoàn thành. Hoặc có cơ sở pháp lý dự án tương đối hoàn chỉnh triển khai các dự án theo đúng kế hoạch, tăng nguồn cung cho thị trường. Chi phí vốn rẻ giúp giảm giá vốn. Việc này gián tiếp tạo cơ hội giảm giá thành. Tăng khả năng tham gia vào thị trường của các nhà đầu tư nhỏ lẻ.
Mua nhà vì sợ đồng tiền mất giá sau dịch bệnh
PGS.TS Đinh Trọng Thịnh lý giải giá căn hộ chung cư bình dân tăng khi dịch bệnh bùng phát là do nhu cầu ở thực của người dân luôn cao. Trong khi đó, loại hình nhà ở riêng lẻ, đất nền trong thời gian qua đã thiết lập mặt bằng giá mới. Khiến người dân khó tiếp cận. Do vậy, nhu cầu dồn sang căn hộ chung cư, dẫn đến giá tăng.
Theo PGS.TS Thịnh, một nguyên nhân khác là nhiều người dân có tích luỹ được một số vốn. Nhưng không biết làm gì khi dịch bệnh bùng phát kéo dài. Nên họ chuyển hướng sang tìm nơi an cư. Có nhu cầu mua nhà trước khi đồng tiền mất giá vì khủng hoảng kinh tế. Còn với những căn hộ chung cư giá vài trăm triệu đồng/m2 ở Hà Nội và TP.HCM là dạng thị trường dành cho giới siêu giàu, chiếm tỉ lệ nhỏ.
