Do ảnh hưởng của dịch bệnh Covid-19, thị trường bất động sản gần như đóng băng, tỷ lệ giao dịch giảm mạnh. Đặc biệt là trong phân khúc bất động sản cho thuê. Tỷ suất sinh lời của các hạng mục cho thuê như nhà phố lẻ, căn hộ giảm mạnh. Thực tế cho chúng ta thấy, với các chính sách giãn cách xã hội để khống chế dịch bệnh thì hầu hết các cơ sở kinh doanh gần như đóng cửa không hoạt động. Từ đó phải trả lại mặt bằng cho chủ đầu tư. Sau đây mời các bạn tìm hiểu chi tiết hơn những khó khăn ở phân khúc bất động sản (BĐS) cho thuê qua bài viết của chúng tôi.
Mục lục
Tỷ suất sinh lời của nhà phố lẻ giảm mạnh
Công ty Propzy vừa công bố báo cáo tỷ suất sinh lời của nhà phố lẻ (gồm nhà hẻm và nhà mặt tiền) tại TP HCM với xu hướng sụt giảm mạnh dần. Trong 6 tháng đầu năm nay, đa số các quận, huyện trên địa bàn TP HCM có tỷ suất sinh lời kém xa so với năm 2020, trong đó quận 1, khu vực đắc địa nhất Sài Gòn và được xem là “đất vàng” giảm mạnh nhất. Đà sụt giảm tỷ suất sinh lời này được cho là do đợt dịch Covid-19 lần thứ tư bùng phát cuối tháng 4, đầu tháng 5 khiến hoạt động cho thuê nhà phố lún sâu trong khủng hoảng.
Tỷ suất sinh lời được tính dựa trên thu nhập cho thuê nhà trong một năm chia cho giá trị căn nhà trong cùng khoảng thời gian. Ví dụ, bất động sản có giá trị 10 tỷ đồng, cho thuê nguyên căn được 25 triệu đồng một tháng (tương đương 300 triệu đồng một năm) sẽ có tỷ suất sinh lời là 3%.
Tỷ suất sinh lời nhà phố riêng lẻ tại quận 1, TP. HCM
Cụ thể, nhà phố riêng lẻ quận 1 có tỷ suất sinh lời những tháng đầu năm 2021 chỉ đạt 2,7%, giảm mạnh so với mức 3,5% của cùng kỳ năm 2020. Thậm chí, tỷ suất sinh lời nhà phố lẻ tại quận 1 nằm gần cuối bảng chung với các địa bàn ven đô như quận 12, Bình Tân, Tân Phú (lần lượt có tỷ suất sinh lời nhà phố 2,6-2,5%).
Tỷ suất sinh lời nhà phố riêng lẻ tại quận 4, TP. HCM
Quận 4 hiện có tỷ suất sinh lời của nhà phố lẻ cao nhất TP HCM. Đạt 3,5% nhưng chỉ số này cũng kém so với mốc 4% trong năm 2020. Tỷ suất sinh lời nhà phố cho thuê ở các quận nội thành khác gồm quận 3, 10, Phú Nhuận cũng thấp hơn 0,2-0,5% so với năm ngoái.
Được xem là điểm sáng của trục đô thị phía Đông Sài Gòn, tỷ suất sinh lời nhà phố tại TP Thủ Đức gồm quận 2, 9, Thủ Đức dao động trong ngưỡng 2,7-3%, tiếp tục điều chỉnh mạnh so với cùng kỳ năm ngoái.
Tỷ suất sinh lời của BĐS cho thuê cũng giảm mạnh
Trong khi đó, báo cáo của báo BĐS về tỷ suất sinh lời của tài sản cho thuê trên các sàn online tại TP HCM cho biết, hiệu suất của thị trường bất động sản cho thuê trong nửa đầu năm nay đang giảm dần đều. Xuống thấp kể từ năm 2019 do tác động liên hoàn của các đợt dịch Covid-19. Tỷ suất lợi nhuận cho thuê được tính bằng giá thuê nhà 12 tháng chia cho giá bán.
Phân khúc chung cư
Tỷ suất lợi nhuận cho thuê nhà chung cư hàng năm tại thị trường TP HCM hiện chỉ đạt 4%. Lần lượt thấp hơn mức 4,5% hồi năm 2020 và kém hơn mức 5,2% hồi năm 2019. Căn hộ cao cấp với suất đầu tư lớn nhưng hiệu suất lợi nhuận cho thuê chỉ đạt 3,7%. Thấp hơn tỷ suất sinh lời bình quân của thị trường chung cư.
Phân khúc nhà phố
Đối với phân khúc nhà phố thì giá bán gấp 2-3 lần căn hộ. Song tỷ suất sinh lời từ việc cho thuê hạ xuống dưới 2%. Nhà phố tại quận 2 có tỷ suất sinh lời từ cho thuê chỉ đạt 1,9%. Đây là khu nhà giàu mới nổi tại TP HCM. Nhà phố tại các quận Tân Phú, quận 9, Bình Thạnh và quận 7 lần lượt ghi nhận tỷ suất sinh lời từ cho thuê dao động trong ngưỡng 2,3-2,7%.
Khảo sát của chúng tôi từ đầu quý III cũng cho thấy giá thuê nhà phố mặt tiền, giá thuê phòng trọ đều giảm bình quân 20-30% so với quý đầu năm. Có nhiều nơi giảm đến 50% để hỗ trợ khách thuê đợt dịch lần thứ tư. Đà giảm giá thuê đi kèm với làn sóng trả nhà, trả mặt bằng diễn ra mạnh mẽ. Việc này khiến nhiều hộ kinh doanh sụt giảm tỷ suất lợi nhuận từ thị trường này.
Trong thời điểm TP HCM giãn cách và phong tỏa, đà giảm giá thuê nhà diễn ra mạnh mẽ. Hiện chưa có dấu hiệu dừng lại do dịch bệnh diễn biến khó lường. Các chuyên gia dự báo tỷ suất lợi nhuận cho thuê nhiều khả năng tiếp tục điều chỉnh sâu.
Bao giờ sẽ có “tia sáng cuối đường hầm”?
Hơn một năm “vật vã” với thị trường, liên tiếp hứng chịu những “cú đấm” của dịch Covid-19. Có lẽ giờ đây hầu hết các nhà đầu tư bất động sản cho thuê đều đã thấm đòn. Dịch bệnh đã khiến nhiều địa phương trên cả nước phải thực hiện việc giãn cách xã hội. Nhiều ngành nghề kinh tế không thể hoạt động.
Nói về vấn đề này, nhiều chuyên gia trong ngành địa ốc đã đưa ra dự báo. BĐS cho thuê có thể sẽ “nằm bất động” cho tới khi chiến dịch phổ cập vaccine được hoàn thành. Và như vậy, dự kiến ít nhất một năm nữa lĩnh vực này mới có khả năng hồi phục.
